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　?。ㄒ唬┫日f說現(xiàn)階段樓市情況

　　開篇我們來看看一個有意思的調(diào)研報告，幸福里房產(chǎn)學(xué)院面向全國1萬多名用戶和1千多名經(jīng)紀(jì)人做了一份問卷調(diào)查。從反饋的數(shù)據(jù)看，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人（俗稱中介）與購房者對本次突發(fā)事件后樓市走向表現(xiàn)出了截然不同的態(tài)度。在市場預(yù)期方面，經(jīng)紀(jì)人對未來樓市比較看好占比達(dá)74%，并預(yù)計(jì)市場在3個月內(nèi)回暖。而購房者則認(rèn)為自己的購房計(jì)劃將在原來基礎(chǔ)上推遲3個月以上；在未來房價方面，超六成受訪者認(rèn)為房價會下跌，而超六成經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為房價不會下跌甚至?xí)蠞q。筆者認(rèn)為，這樣的結(jié)果更像是一種預(yù)期，至于短期市場如何走，還要看市場博弈的結(jié)果。

　　除此之外，考慮到本次突發(fā)事件對樓市的影響，各地相繼出臺了穩(wěn)定樓市的一系列扶持計(jì)劃，包括從金融、稅收、土地出讓、預(yù)售、交付延期、低首付、公積金以及購房補(bǔ)貼等方面著手，力度大小因城市樓市具體情況而定。而央行則在近日對LPR房貸利率進(jìn)行了調(diào)整，1年期下降10個基點(diǎn)，5年期以上下降5個基點(diǎn)，兩者未同比例調(diào)整的原因在于，大部分房貸都是5年期以上中長期貸款，說明國家對樓市的調(diào)控尺度是有考量的。在隨后央行的解釋中也印證了這一點(diǎn)：央行副行長劉國強(qiáng)表示，房住不炒仍然是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的主導(dǎo)方向。

　　大家應(yīng)該還關(guān)注一個問題，近兩個月以來，央行大手筆釋放了諸多流動性，雖然說這些資金在監(jiān)管下難以直接流入房地產(chǎn)，但若其他商品價格上漲，房價會不會按耐不住呢？關(guān)于這個問題，我在后面的穿插分析中會重點(diǎn)談及。

　　實(shí)際上，我們知道，房子是不動產(chǎn)，不像股票那樣買賣自如，當(dāng)房子買下來后，持有少則幾年，多少數(shù)十年，所以，從這個角度考慮，要考慮房價的中長期趨勢?，F(xiàn)在擺在大家眼前的問題是：過去房價漲了這么多，未來房價還有上漲空間嗎？或者說，房子作為一種商品，前面漲了，后面是不是應(yīng)該回調(diào)呢？如果與現(xiàn)金存款相比，到底應(yīng)“買房”還是“存錢”？帶著這些問題，本文今天就來重點(diǎn)分析一下：未來15年，樓市輪廓已初步形成，“買房”還是“存錢”不再糾結(jié)了。

　?。ǘ槭裁粗贿x擇未來15年時間？

　　我國的房地產(chǎn)市場，是市場與計(jì)劃相結(jié)合的市場。所以，房地產(chǎn)趨勢大體上與我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略保持一致。在黨的十九大報告中，將全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家分為兩個階段：2020年-2035年、2035年-2050年，其中第一階段的目標(biāo)是：基本實(shí)現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化。到2035年時，我們的城市化率起碼在70%以上，跟初級發(fā)達(dá)國家城市化率接近，大部分農(nóng)村人完成了向城市轉(zhuǎn)移的過程，2035年后，由城市化推動房地產(chǎn)發(fā)展的主動力將告一段落，長期將進(jìn)入一個相對平穩(wěn)的時代。由此可知，從2020年到2035年這15年時間，應(yīng)是中國城市化與房地產(chǎn)保持緊密聯(lián)系的最后一個大階段。

　?。ㄈ┪磥?5年樓市輪廓初步形成，主要從三大方面勾勒而出

　　第一、住房構(gòu)架已初步形成，住房供應(yīng)與住房需求形成對應(yīng)。

　　在98年住房商品化改革以后，取消了住房分配制度，商品房市場得到了長足發(fā)展，隨著房價的不斷增長，由于經(jīng)濟(jì)條件和需求差異，住房需求出現(xiàn)了分化。對此，國家早有所準(zhǔn)備，另外又發(fā)展出了保障房、經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房等等形式，近年來還在一些城市試點(diǎn)了共有產(chǎn)權(quán)房等。應(yīng)該說，住房形式越來越豐富，出發(fā)點(diǎn)均是根據(jù)國情和實(shí)際市場需求。

　　那么，未來中國住房市場到底將是一個什么狀態(tài)呢？這是不少人關(guān)注的問題。住建部政策研究中心秦虹主任在紀(jì)念住房制度改革20周年研討會上表示：

　　建立住房保障體系和市場體系并重，包括保障體系下的公共租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房，以及市場體系下的租賃房和商品房四類住房供應(yīng)體系。

　　簡而言之，未來我們的住房市場上就是這四類住房，以滿足不同類型的住房需求。比如說，目前，集體土地入市的最后一道法律障礙已經(jīng)掃除，少了政府這個“中間商”，集體土地陸續(xù)上市的節(jié)奏將加快，這將滿足更多的租賃住房需求。加上前面提及的共有產(chǎn)權(quán)房，待試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)成熟后，預(yù)計(jì)將迎來快速普及期。那么，對于想買房的人來說，經(jīng)濟(jì)條件足的可以直接買商品房，經(jīng)濟(jì)條件一般的可以買共有產(chǎn)權(quán)房；對于不想買房的人來說，可以選擇租房：可以租條件好的商品房，也可以租國家提供的長租房。一句話，正如此前人民日報所說，住房保障讓全體人民住有所居。

　　第二、住房市場由增量市場進(jìn)入存量市場，房子不會無止境建，剛性需求逐步減少，住房將迎來改善時代。

　　二十多年來，我們的新房一直處于快速增長中，這是一個從無到有的過程，隨著城市化進(jìn)入下半場（城市化率已過60%），各大城市住房市場相繼進(jìn)入到存量房（二手房）市場。目前，北京、上海已提前進(jìn)入存量房時代，其過程基本遵循由大城市向中小城市發(fā)展。

　　存量房市場有兩個顯著特征，一是由于可用于住宅建設(shè)的土地越來越少和剛性需求逐步減少，住房不可能一直保持近年每年1500萬套上下的竣工量，將會有一個逐步下降過程；二是人們對品質(zhì)住房的追求。隨著人們收入水平提高，居民會對科技住房和品質(zhì)住房更青睞，已有開發(fā)商看到了這一商機(jī)，正如融創(chuàng)孫宏斌所說，過去是搶增量，未來就是搶存量。

　　第三、國家對樓市管控措施更為成熟，更有信心，房地產(chǎn)進(jìn)入相對平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　這些年，國家總結(jié)了一套完整豐富的樓市管控方式。提出了“房住不炒”、“一城一策”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段”、“保持房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展”、“推動房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)”等等。從這兩年的樓市數(shù)據(jù)可以看出，雖然各城樓市有所分化，但整體上處于一個相對平穩(wěn)狀態(tài)，漲跌幅度都非常有限，這一切都與國家越來越成熟的管控手段分不開的。

　　雖然眼下的市場還不*，還有這樣那樣的問題，比如地方上土地財(cái)政需求大、房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)過度緊密，但隨著樓市長效機(jī)制逐步推出，我們可以合理暢想，我國房地產(chǎn)市場、樓市，乃至房價都將進(jìn)入一個良性的發(fā)展階段，在未來15年，我們可有足夠理由期待。

　?。ㄋ模┙酉聛淼?5年，“買房”還是“存錢”？

　　大家之所以提出這個問題，主要有2大方面原因：1.房價漲了這么多年，現(xiàn)在已經(jīng)到了一個階段性高點(diǎn)，房價上漲動能減弱，比如老齡化、城市化、生育率等因素，未來的房價可能逐步回落；2.在投資渠道狹窄的情況下，如果不買房，擔(dān)心存錢跑不過通脹。那么，未來15年，到底是“買房”還是“存錢”？主要表現(xiàn)在三大方面：

　　一是樓市分化是共識，“真黃金”與“有價無市”并存

　　在過去N年，各城市的房價有一個特點(diǎn)，大城市先漲，次一些城市跟著漲，小城市輪著漲，價格雖有高低，但遲早會把所謂的“*”填平。所以你會發(fā)現(xiàn)，大城市房價從1萬漲到2萬，是一倍，但小城市房價從2千到4千也是一倍，幅度當(dāng)仁不讓。但未來顯然難以重復(fù)昨天的故事。主因就是城市化進(jìn)入下半程，人口流向主要不是由農(nóng)村進(jìn)入城市，而是城市與城市之間的流動。

　　大家應(yīng)該還記得，在2019年（業(yè)內(nèi)把2019年視為城市化下半場的元年），國家發(fā)布了兩份文件。一份是關(guān)于培育現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見，另一份是關(guān)于將更好發(fā)揮城市群對促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展的重要作用，這是以發(fā)布會形式發(fā)布的。兩份文件詮釋了未來城市化的主要方向，即城市群和都市圈。由此我們可以看出，未來城市之間的人口流動將向城市群和大都市圈聚集。人口大幅凈流出的城市，其房子存在供過于求，即使不能說是白菜價，但有價無市的情況還是可以看到的，轉(zhuǎn)手會是一個問題。而人口凈流入城市，享受著城市化下半場紅利，隨著交通、產(chǎn)業(yè)、城市服務(wù)一體化發(fā)展，其房子還會有一個“溢價過程”，是人們眼中的“真黃金”。

　　二是買房投資未必能賺錢，但存錢仍不明智

　　房地產(chǎn)高速增長期逐漸遠(yuǎn)去，加之城市分化越來越明顯，很多城市的房子未必就能增值，加上資金成本和房貸利息，說不定還會虧損。但存錢也不明智，因?yàn)槭澜缰饕獓覟榇碳そ?jīng)濟(jì)發(fā)展，貨幣寬松預(yù)期越來越明顯，在業(yè)內(nèi)專家看來，我國近年來的貨幣供應(yīng)M2雖然有所減緩，但在國際寬松大環(huán)境下，為確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，我們也不可能收得太緊，所以，對于存錢者來說，還是面臨著貶值壓力。

　　三是未來對待房和錢的觀念應(yīng)有所調(diào)整

　　任何事物都是發(fā)展變化的，過去我們是先滿足擁有房子的問題，未來是住好房子的目標(biāo)。接下來進(jìn)入存量房時代以后，房子并不是越多越好，因?yàn)楹竺娴姆慨a(chǎn)稅，甚至空置稅征收都應(yīng)是早晚的事。但好房子可保留，要買房的話選擇好房子。對好房子的理解，最重要的一個標(biāo)準(zhǔn)就是宜居，這個宜居主要體現(xiàn)在城市宜居和房子本身宜居兩個方面。比如說，通過本次突發(fā)事件，大家意識到城市治理水平重要性，當(dāng)然，現(xiàn)在治理不好，并不意味著未來不好。此外，由于國人對教育的重視，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房在未來相當(dāng)長時間仍舊是好標(biāo)的。

　　此外，對待錢的態(tài)度。如果手中只有少許存款，買一套大幾十萬、幾百萬的房子夠不著的話，建議還是把這些錢用在健康上，畢竟身體是革命本錢，錢雖賺得少，但能保持作息規(guī)律，心情愉悅，少花錢其實(shí)就是在賺錢。

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